| 对政协涞水县第十届委员会第三次会议 第47号提案的答复意见 赵昕昱委员: 我单位对政协涞水县第十届委员会第三次会议提出《关于加强物业部门监管，提高物业服务质量的建议》的提案已收悉，经我单位认真研究后,现答复如下: 住宅小区的物业管理工作涉及千家万户，关乎城市面貌和县城形象素质,是居民生活质量的重要保障。加强物业管理的提升和物业服务人员素质的提高是重点。 一、统一思想，充分认识规范物业管理工作的重要性 物业管理是改善群众人居环境、优化城市基础配套、构建和谐社区的重要内容,也是当前广大居民十分关注的一个热点问题，是直接关系群众的日常生活和社会稳定的“大事”。因此，我们要站在维护最广大人民群众根本利益的高度，充分认识规范发展物业管理的重要意义。 (一)加强物业管理是履行政府职能最直接的体现。目前，我县城镇居民的住房问题已基本得到缓解，随着廉租房等保障性安居工程建设力度的不断加大,城镇困难居民的住房也得到了初步的解决。时下，广大群众在住房矛盾和问题已经由单纯的生存型需求转变为舒适性需求。可以说物业管理的好坏、居民小区环境的优劣、服务质量的高低，直接关系着老百姓的生活质量和幸福指数。因此，我们要积极适应这一新形式的转变，切实解决群众的后顾之忧，充分体现出关注民生、以人为本的各项宗旨，更好地履行政府职能。 (二)加强物业管理是提升城市品位的客观需要。“三分建设、七分管理”，目前我县正处于城市建设的攻坚阶段，城市规模的扩张和品位的提高,既要靠高起点的规划和高标准的建设，更要靠高水平的管理。物业管理作为公共治理的重要组成部分，承担着服务群众、维持秩序、管理设施的重要任务，是城市管理的基础。物业管理质量的高低直接影响城市环境、城市容貌和城市形象。争创“国家园林县城”、“全国文明县城”，打造“环京生态卫星城”的奋斗目标，首先需要通过规范的物业管理，形成美、洁、亮、绿、畅的城市形象，建成文明和谐的居住环境,增强城市的活力和魅力来实现。一个小区建好了，管好了，就是一片风景，就会形成强大的示范带动作用，进而推动全县面上创建活动的开展。 (三)加强物业管理是促进社会和谐稳定的重要内容。县委、县政府一直将维护全县的社会稳定作为重点工作，而加强物业管理可有效化解我县当前社会矛盾，有利于创造和谐的居住环境。一是物业管理在维护社区秩序，协助公安等有关部门防范刑事犯罪，防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。二是通过组织开展社区文化活动，丰富了居民的业余生活，促进了居民的身心健康，推动形成了邻里之间更加和谐的关系和良好的社会风尚。三是通过加强管理，提升和完善服务质量，全面细致地把房屋及其设施设备维修、绿化养护、环卫保洁、治安防范、社区服务等物业管理工作做到位，提升群众的满意度，化解因小区管理不规范造成的社会矛盾。 二、正视现实，尽快查摆物业管理工作存在的差距和不足 目前，县城居民小区有58个，其中有专门物业公司管理服务的规模小区36个，由18家物业公司负责管理服务，剩余居民小区均无专门的物业公司入驻。从我县当前的实际情况看，我们居民小区物业管理的档次还很低,服务意识也不强，老百姓满意度不高，有些可以说意见很大，甚至到了聚众上访的地步，这些大家可能都有耳闻。这些问题直接影响到了老百姓对党和政府的信任和评价，造成了严重的信访稳定隐患，分析原因，突出表现在以下几个方面: (一)未形成有效的物业监管机制。一些部门监管职能履行还不到位，物业管理涉及住建、社区、执法、园林、公安、消防、环保、质监等诸多部门及水电气暖等企业，部分职能部门没有积极主动地把执法管理延伸到物业管理区域内,过多依赖无执法权的物业服务企业，有事都推给物业服务企业，存在很多真空地带。加之物业规范性管理等约束性相关配套制度滞后，物业管理制度缺失、机制不健全，服务标准不够量化、细化，也造成无法对物业行业进行有效的监管。我县两级物委会成立比较早，也认真开展工作，但存在认识不足，定位不准等问题。社区吹哨，部门报到的工作效果还未实现。物管员排查、化解矛盾纠纷还处于被动模式。 (二)物业公司管理服务不规范。目前，我县小区的物业公司多是由开发建设单位指定委托物业公司从事管理服务，选聘程序有待完善。这些物业企业没有明确的发展定位和目标，没有企业品牌意识和管理服务意识,仍然采用低级粗放的管理模式。个别企业仍保留在一间屋子、一张桌子、一个保洁员、几个门卫的初级状态，没有企业内部管理制度，连物业服务的基本概念都不清楚。部分物业企业以管理者自居，不按合同约定提供相应服务，收费与服务不相符的问题比较明显。部分开发商不负责任，只管前期售卖，不管后期服务，在房屋和各类设施的建设上存在偷工减料、以次充好的现象，导致房屋质量问题隐患较多，普遍的问题有房屋渗水、电梯和安防监控系统故障频繁等。许多业主在房子出现质量问题且无法得到解决后，将矛头转向物业服务企业，以拒交物业费的方式维权，给物业服务企业的日常管理造成很大困扰。部分业主还将矛盾转移到政府，引发各类上访群访事件，成为严重的社会问题。 (三)业主委员会的作用没有充分发挥。业主委员会(全体业主公众管理权执行机构)的运作机制不健全，业主委员会发展极度滞后，且业主委员会成员互相配合意识不强，分工不明确，机构形同虚设，不能有效开展工作。当业主与物业发生矛盾纠纷时,业主不能通过业主大会或业委会来保障自己的合法权益，在与物业的“博弈”中，多处于劣势地位，这就更加加深了业主与物业的矛盾。此外有的业主委员会将业主赋予的权力“私有化”，严重干扰了物业企业的正常经营与管理，更有个别业主委员会成员与不良物业企业串通一气,以牺牲业主的利益来换取私利。 (四)小区业主的综合素质还有待提高。大多数业主普遍存在“物业无偿管理、无偿维修”的思想，很多业主没有“花钱买服务”的消费意识，造成物业企业在日常工作开展中阻力很大。还有一些业主履约意识差，不区分相关的法律关系，只要发生与房子及居住有关的问题,就认为是物业服务企业的问题，如房屋外墙渗水、取暖期未达到预想温度等问题，业主往往就以此为由采取拖欠、拒交物业费等形式消极抵制物业管理，最终导致物业公司和业主之间的矛盾逐渐加剧，形成了恶性循环。在环境卫生方面，个别业主没有主体意识，认为物业企业负担，不分时间地点乱扔乱放，增加了维护成本。 三、强化措施，全面推进我县物业管理向规范化方向迈进 随着经济的发展和人民生活水平的提高,物业管理工作的重要性将越来越凸显。面对新的形势,我们必须破解管理难题，采取有力措施，健全长效机制，不断扩大物业服务覆盖面，努力提高物业管理工作整体水平,增强业主的综合素质,形成“行政+企业+居民”的齐抓共管局面。 (一)完善物业公司选用制度。要依据国家和省市物业管理的规定，设定市场准入条件，建立和完善物业市场准入和退出制度，指导开发建设单位按照房地产开发和物业管理相分离原则，通过招投标、业主自聘等方式选聘具有相应能力和良好口碑的物业公司。对无物业管理的老旧小区，社区办等部门要研究办法、做细工作，指导业主选聘物业服务企业进行管理，为小区物业管理制度的建立和正常运行提供保障。同时，要建立物业管理评价机制，完善行业协会的建设，市场主导、良性竞争、优胜劣汰。 (二)提高物业企业综合素质。物业管理的根本目的是为业主、为住户提供优质的服务。物业服务事业的发展，关键在于企业素质的提高。物业企业要切实加强内部管理，努力提高综合素质,不断提升服务水平。一是要加强物业企业基础建设。物业企业要完善企业内部管理制度，加强企业自身建设，强化企业管理，苦练内功，增强发展后劲，适应市场竞争的需要。二是要大力提高从业人员职业素质。要抓好多层次的人才培训，加强企业关键岗位和技能培训，提高从业人员素质。通过加强对从业人员的培训与管理,提升物业企业的服务品质和管理水平,推动行业整体素质的提高。物业服务人员流动性较强，提高服务人员的素质较难。近年来，相关部门多次举行物业服务人员培训，以提高相关人员素质。三是要努力增强服务意识。物业企业要转变观念，把搞好服务放在一切工作的首位，要坚持以人为本，努力搞好人性化服务，要大力推行精细管理、精心服务，要充分发挥业主大会的作用，紧紧依靠业主委员会开展工作，物业企业要与业主委员会和谐相处，共同创造整洁、文明、安全的居住环境。 (三)加强对业主大会和业主委员会的指导监督。业主是房屋的所有权人，是物业管理的权利和责任主体。强化业主自律意识，充分发挥业主大会和业主委员会的作用，是搞好物业管理的基础。一是要加大业主大会和业主委员会组建力度。社区加强对组建业主大会和业主委员会的指导，促进业主自我管理、自我约束机制的形成。要通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益。要对业主委员会成员的入选资格等进行把关，选择遵纪守法、热心服务且具有一定专业水平和素质的业主作为业主委员会成员，凡有违章搭建、无故欠交物业服务费的业主均不得担任业主委员会委员。二是要强化业主的权利意识和自治意识，充分发挥业主大会和业主委员会的作用。广大业主要充分行使对业主委员会和物业企业的监督权，物业企业应当自觉接受监督。三是要强化业主的责任意识和自律意识，树立花钱买服务的理性消费观念。物业管理企业要积极引导、增强业主物业服务消费意识，要完善管理规约和物业服务合同条款，将业主履行交费义务条款和制约措施纳入管理规约和物业服务合同，使个别不自觉履行交费义务的业主受到规约和合同的限制和约束。 (四)规范房地产开发管理。下一步我单位加强对小区配套设施规划建设的管理，新建小区要足额配备物业管理用房、业主活动用房、公共停车位及文体设施，并在土地出让、规划设计、项目验收等环节把好关，防止出现由于前期规划跟不上导致日后物业管理难的问题。同时，要依法规范物业项目承接查验工作，物业管理矛盾和纠纷有相当一部分是由开发建设遗留问题造成的，而该问题的根源就是在物业的移交阶段没有依法依规地进行物业的承接查验工作，要依法明确建设单位、施工单位、物业服务企业和业主的责任和义务，不把矛盾转移，不产生遗留问题。
涞水县住房和城乡建设局 2024年1月9日
|
